Stycka av en tomt – med eller utan byggnad

Vad är en avstyckning?

All mark i Sverige är indelad i fastigheter och det enda sättet att bilda en ny fastighet är genom att klyva eller stycka av mark från en befintlig fastighet. Med fastighet menas alltså mark eller tomt, alldeles oberoende av om den är bebyggd eller ej. Det är alltid fastighetsägaren som ansöker om avstyckning.

Alla tomter kan inte styckas

Det är inte säkert att du får stycka av din tomt – även om du själv tycker att de två nya tomterna blir tillräckligt stora. Ligger din tomt inom planlagt område är det detaljplanen som styr hur stor en tomt behöver vara just där. Då kan du rådfråga kommunen om vad detaljplanen medger. Du kan också ansöka om förhandsbesked så att du vet att du eller den du säljer till verkligen får bygga på den avstyckade tomten.

Så mycket kostar det att stycka av en tomt

Själva avstyckningen är det Lantmäteriet som har hand om. De avgör om det går att stycka av tomten för det ändamål du tänkt dig. Efter att du gjort din ansökan kan det tyvärr ta flera månader innan de kan påbörja ditt ärende. Trots detta bör du tänka igenom din ansökan noga. En helt ordinär avstyckning kostar nämligen cirka 55 000 – 75 000 kronor (2021).

Kostnaden delas in dels i en grundkostnad som beror på antalet inblandade fastigheter, dels ett timpris för det arbete som krävs för att klargöra tomtgränser och eventuella servitut. Vid oklarheter eller tvister blir kostnaden större. Du kan påverka kostnaden genom att själv ordna med eventuella överenskommelser med grannarna. Har du koll på var gränsmarkeringarna finns är det också bra. Fråga gärna den som har hand om ditt ärende på vilket sätt du kan underlätta arbetet.

• Lantmäteriet delfakturerar sitt arbete, vilket betyder att du kommer att få den första fakturan ganska tidigt i processen. Mer information om avstyckningskostnader finns hos Lantmäteriet.

Så går avstyckningen till

Lämplighetskontroll

När ditt ärende kommer upp till behandling gör Lantmäteriet först en lämplighetskontroll. Då kontrolleras detaljplanen, eventuella rättigheter, förekomst av fornlämningar med mera. I de flesta fall ska den nya tomten bebyggas och då kontrolleras också om det finns tillgång till väg, vatten och avlopp.

Besök på plats och inmätning

Nästa steg är att en mätingenjör åker ut för att kontrollera befintliga gränsmarkeringar och staka ut de nya gränserna. Ibland behövs mer än ett besök. Finns det några oklarheter hålls ett sammanträde med alla berörda.

Beslut om fastighetsbildning

När all information är insamlad tar Lantmäteriet flera olika beslut där det viktigaste är fastighetsbildningsbeslutet. Besluten meddelas sedan alla sakägare som också kan överklaga. Det är alltså en stor fördel om du i förväg kan ha en dialog med de grannar som berörs för att undvika förseningar och framtida osämja.

Ansök om inteckningsfri avstyckning

De flesta fastigheter är belånade med en så kallad inteckning som säkerhet. När du styckar av en tomt för att sälja bör du ansöka om inteckningsfri avstyckning för att inteckningen inte ska följa med till båda de nya fastigheterna. Det är enklare att få banken att godkänna att den nya fastigheten befrias från inteckningar i samband med avstyckningen, än att försöka göra det i ett senare skede.

Att sälja en avstyckad tomt

Om du styckar av din tomt kan du antingen sälja tomten som den är eller välja att själv bygga ett nytt hus på den avstyckade tomten som du sedan säljer. Om du har kapital och tid att organisera ett husbygge är det ofta mer lönsamt. I vissa attraktiva områden är det till och med riktigt lönsamt. Du har då också möjlighet att påverka det nya husets placering, utseende och hur dörrar och fönster hamnar i förhållande till ditt eget hus.

Du kan också sälja tomten med medföljande bygglov och med anslutningsavgiften för el, vatten och fiber redan betalda.

Att köpa en avstyckad tomt

Om du köper en avstyckad tomt ska du noga ta reda på vilka eventuella servitut som följer med eller som belastar fastigheten. Beroende på hur avstyckningen ser ut kan ägaren till ursprungsfastigheten ha rätt att passera över din tomt, eller så är det du som har rätt att använda deras väg.

Ska du bygga ett nytt hus på en avstyckad tomt, tänk också på att det tillkommer kostnader för nyanslutning av el, vatten och avlopp med mera. Ibland har säljaren redan betalt vissa nyanslutningsavgifter. Jämför du olika tomter, så ta med detta i beräkningen.

Bygga på en avstyckad tomt

Det är inte säkert att du får börja bygga direkt när en tomt styckats av. Vissa kommuner kräver att en viss tid passerar mellan fastighetsbildning och bygglovsansökan. Kontrollera detta med din kommun redan i förväg. Även du som köper en avstyckad tomt bör ta reda på vad som gäller för tomten i fråga.

Under byggtiden och när det sker anläggningsarbeten på tomten ska du vara varsam med de gränsmarkeringar som lantmäteriet placerar ut. Undvik att gräva bort eller täcka över både äldre och nyare markeringar så förebygger du eventuella oklarheter och tvister med dina framtida grannar.

När du ska bygga ett nytt hus kommer du att behöva till exempel en färdigställandeförsäkring som skyddar dig om byggaren eller husleverantören går i konkurs under byggtiden och en kontrollansvarig som kan kontrollera att bygget följer Boverkets olika byggregler.

Den som köper ett nybyggt hus eller bygger nytt till sig själv bör komplettera den vanliga hem- och villaförsäkringen med en nybyggnadsförsäkring som skyddar mot byggrelaterade skador i tio år efter inflyttning.

Sammanfattning

• Det är hos Lantmäteriet du ansöker om avstyckning av en tomt, men redan i förväg bör du rådfråga kommunen om vad detaljplanen för området säger. Du kan också ansöka om förhandsbesked så att du vet att det kommer att kunna beviljas bygglov på den nya tomten.
• En avstyckning är ganska dyr och det beror på att den helt och hållet finansieras av fastighetsägaren själv. Inga skattemedel går till detta.
• Det går att sälja en avstyckad tomt både med och utan byggnader. Vid avstyckningen regleras också eventuella befintliga och nya servitut för de inblandade fastigheterna.
• Den nya fastigheten kommer att behöva egna anslutningar till el, vatten, avlopp, fiber mm. Ta med nyanslutningsavgifterna i din byggkalkyl.
• Se till att du har rätt försäkringar på plats både under byggtiden och när du flyttat in i huset.

Lycka till!

Läs mer:

Planer på att byta tak? Här kan du få reda på allt du behöver veta inför ditt takbyte!

Går du i tankarna att bygga nytt hus? Här kan du läsa mer om vilken grund du ska välja till ditt nya hus!

Har du fler tips att bidra med? Eller vill du rätta ett faktafel? Kontakta oss på minakvadrat@gar-bo.se