Bygga ut huset – hur mycket kostar det, och vad är första steget?

Att bygga ut huset är ofta ett bra alternativ till att flytta till ett nytt boende när familjen växer. En utbyggnad kan skapa fler sovrum, ett extra badrum, större kök eller nya umgängesytor. Att bygga ut kan ge dig ett ”nytt” hus, utan att du behöver flytta!

Detaljplanen avgör hur du får bygga ut

Om du vill bygga ut huset ska du börja med att kontrollera detaljplanen för ditt område. Den finns att beställa hos stadsbyggnadskontoret på din kommun. Där finns det angivet hur stor byggnadsyta som är tillåten, hur nära tomtgräns du får bygga, med mera.

Bygga ut eller bygga upp?

En utbyggnad behöver inte göras i sidled. Om detaljplanen medger det kan du också göra ett så kallat taklyft som ger huset en extra våning. Att göra ett taklyft är speciellt attraktivt om du har en mindre tomt där det är svårt att hitta en annan bra lösning. Taklyft kan du läsa mer om i en av våra tidigare artiklar. Har du istället tillräckligt med tomtyta kan du bygga till huset, antingen i ett eller två våningsplan. Tänk på att om du vill bygga närmare tomtgräns än 4,5 meter behöver grannarna ge sitt medgivande.

Olika typer av utbyggnader

Har du plats och tillräcklig budget finns många olika sätt att göra ditt hus större och mer ändamålsenligt, till exempel med:

• Ny entré och farstu.
• Förlängning av huset.
• Tillbyggnad på långsidan.
• Utbyggnad i vinkel.
• Inglasat uterum eller vinterträdgård.
• En separat byggnad som sedan länkas samman med huset.

Planera för en utbyggnad

Redan när du har någorlunda klart för dig vad du vill uppnå med utbyggnaden och ungefär hur mycket den får kosta är det en god idé att anlita en arkitekt. En arkitekt kan hjälpa dig hitta lösningar du annars inte skulle ha tänkt på. En duktig arkitekt vet också hur utbyggnaden ska ritas för att anpassas till din budget och vilka anpassningar som behövs för att utbyggnaden ska fungera bra tillsammans med husets ursprungliga planlösning. Arkitekten hjälper dig även med bygglovsritningarna.

Hitta rätt placering av din utbyggnad

När det gäller den optimala placeringen av en utbyggnad är det ofta flera faktorer som måste vägas mot varandra. Ta först och främst reda på vad som är tillåtet enligt detaljplanen. Mät upp och titta på förhållandena på tomten. Kanske finns större träd som du gärna vill behålla, vacker utsikt eller kvällssol som du vill dra nytta av? Har du en bergig tomt, kan det vara en god idé att fundera över om det går att hitta en lösning som gör att du slipper att spränga och som inte skapar problem med avrinning och dränering av husgrunden.

Ta reda på var vattenrör, avlopp, elkablar och eventuell fiberanslutning ligger. Behöver något flyttas eller göras om på grund av utbyggnaden blir projektet dyrare. Glöm inte att prata med de grannar som eventuellt berörs, särskilt om ditt bygglov kommer att kräva deras godkännande.

Bygg ut med rätt stil och teknik

För att en tillbyggnad ska harmoniera med det ursprungliga huset blir det oftast bäst att bygga ut i samma stil. Vissa utbyggnader smälter så väl in att man tror att de funnits där från början. Rent byggnadstekniskt brukar det också bli bra att bygga på ett sätt som liknar den befintliga konstruktionen.

Det kan vara bra att bygga ut med samma typ av grund som det ursprungliga huset har. Det ger dig också bäst förutsättningar att undvika nivåskillnader i golvet eller ökad belastning på ursprungskonstruktionen. Om du till exempel vill kombinera ett hus med källargrund med en utbyggnad på platta på mark måste du vara säker på att källargrunden klarar den extra belastningen från betongplattan.

• Det är inte ovanligt att utbyggnader innebär ingrepp i husets bärande konstruktion eller att det uppstår en extra belastning någonstans. Anlita därför en certifierad kontrollansvarig som är en kvalificerad byggtekniker. Alla utbyggnader som kräver bygglov eller bygganmälan behöver en kontrollansvarig.

Attefallsutbyggnad – när du vill bygga ut utan bygglov

Attefallsreglerna gäller inte bara för attefallshus. De kan också nyttjas för att göra en attefallsutbyggnad. Förutsättningen är att det inte redan finns någon attefallsbyggnad som hör till fastigheten.

En attefallsutbyggnad får ha en byggyta på maximalt 15 kvm och kräver inget bygglov. Det räcker med endast en bygganmälan. Det innebär också att om du redan har ett hus som är så stort som detaljplanen medger (byggrätt) så kan du ändå bygga ut med 15 kvm ytterligare, inom ramen för attefallsreglerna. Bygger du under attefallsreglerna har du också större chans att få igenom byggnationer som inte är i linje med detaljplanen. Det gäller till exempel om en del av utbyggnaden kommer att hamna på prickad mark.

En attefallsutbyggnad är möjlig:

• När tillbyggnaden har en byggyta på maximalt 15 kvm.
• Om du inte redan utnyttjat attefallsreglerna för fastigheten på annat sätt.
• Även om du nyttjat den maximala byggrätten enligt detaljplanen.
• För både ordinarie bostad och för fritidshus.

Därför ska du anlita fackmän när du bygger ut

Det är bra att anlita konsulter, som tex. arkitekter, som dagligen arbetar med de olika regelverk som gäller för byggande och vet vilka lösningar som kan passa just ert projekt. Därför kan de hitta lösningar som du själv inte kommit på. Det gäller allt från bygglagar som PBL och BBR, men också attefallsreglerna, kommunens detaljplaner och vilka undantag som normalt beviljas av byggnadsnämnden. På så sätt får du bästa möjliga förutsättningar för en bra utbyggnad till en rimlig kostnad.

Vad kostar det att bygga ut?

Kostnaden för att bygga ut huset varierar förstås stort, beroende på hur stor utbyggnad du vill göra och vad den ska innehålla. Det är såklart billigare att bygga till ett oisolerat förråd än att installera ett nytt badrum eller kök. De vanligaste (år 2020) är att en utbyggnad kostar mellan 20 000 – 30 000 kr per kvadratmeter, men kostnadsnivån är beroende av förändringar i priserna på byggmaterial och efterfrågan på byggtjänster. Du kan förstås få ned kostnaden genom att göra vissa delar av arbetet själv. Du bör också ta in flera offerter för de arbeten du inte gör själv. Du kan använda ROT-avdrag både för ditt hus och ditt fritidshus.

Att bygga ut kan alltså vara en ganska stor investering och du bör bara anlita företag du känner förtroende för och aldrig betala för något i förskott. Om du gör en större ombyggnation kan du med fördel teckna en färdigställandeförsäkring. Den skyddar dig om det företag som du anlitat går i konkurs under projektets gång. Då kan du låta någon annan slutföra arbetet och slipper stora extrakostnader.

Finansiering av utbyggnaden

Om du har ett sparkapital är det ett bra alternativ att använda det för att helt eller delvis finansiera utbyggnaden. Om du behöver öka ditt bolån inför en större utbyggnad kan du eventuellt göra en ny värdering av det befintliga huset innan du ansöker om ett nytt lån. Det kan ge ett större låneutrymme eftersom huslånet får vara på maximalt 85 procent av husets värde.

Fördelar med att bygga ut huset

• Du får ett större och mer ändamålsenligt boende.
• Du kan bo kvar i ett område där du trivs.
• Du slipper allt besvär som en flytt för med sig.
• Ditt hus ökar förmodligen i värde och chansen är stor att investeringen lönar sig den dag du eventuellt säljer huset.

Tänk på detta när du planerar en utbyggnad

• I de flesta fall kräver det bygglov att bygga ut huset.
• Kontrollera vad detaljplanen medger och hur stor del av byggrätten som redan nyttjats. (Det är byggytan som räknas, inte boytan.)
• Attefallsreglerna går att utnyttja också för utbyggnader och kan ge dig 15 kvm extra utöver vad byggrätten medger.
• Tänk igenom hur den nya planlösningen kommer att fungera i vardagen.
• Ta hjälp av en arkitekt som kan ge dig råd, komma med nya idéer och ordna med bygglovsritningar.
• Ingrepp i husets ursprungliga konstruktion kräver god byggteknisk kompetens. Anlita en certifierad kontrollansvarig.
• En färdigställandeförsäkring skyddar dig så att du inte står utan hjälp och med en halvfärdig utbyggnad ifall byggaren går i konkurs.
• Precis som när man bygger ett nytt hus är det lämpligt att låta en besiktningsman göra en slutbesiktning av utbyggnaden.  

Har du fler tips att bidra med? Eller vill du rätta ett faktafel? Kontakta oss på minakvadrat@gar-bo.se